日期：2025-10-02 10:10:46
当北京海淀区一套59平米的学区房四年间价格从710万暴跌至340万三叶草策略，当深圳宝中学区房半年内单价狂泻10万/㎡，我们是否该重新审视那个被专家们反复鼓吹的\"楼市永远涨\"神话？
2025年9月，中国楼市上演了最戏剧性的一幕：LPR利率纹丝不动，北京、上海、深圳的房价下跌突然加速。那些在7月、8月咬牙硬扛\"房价即将反弹\"的房东们，终于撑不住了。市场用最残酷的方式宣告：没有大利好，房价靠\"等\"是等不回来的。
今年7、8月，楼市最火的不是成交数据，而是\"专家预言\"：\"房东别贱卖！楼市大利好马上来！\"、\"房价要反弹了，现在卖就是亏！\"这些话像一根根救命稻草，让无数房东选择\"再等等\"。毕竟，谁愿意在低点割肉？谁不想赌一把\"政策救市\"？结果呢？8月底北京出台新政，但不及预期；上海、深圳跟进，同样\"软绵绵\"；美联储降息25个基点，远低于去年；9月22日LPR利率公布，5年期以上LPR仍维持在3.5%。专家画的\"大饼\"，彻底碎了。
北京海淀区小南庄一套59平米房屋的遭遇堪称典型案例：2021年成交价格为710万元，至2025年9月成交价格降至340万元，四年间降幅达52%。朝阳区金域华府三期117平米三居室在5个月内减少155万元市值，从800万元降至645万元。深圳宝中片区学区房花样年花郡，因多校划片政策实施，半年内单价暴跌10万/㎡；前海9月平均房价环比下跌10.34%。上海虽然整体房价相对稳定，但部分学区房价格也出现明显松动，市场观望情绪浓厚。
有人可能会问：\"不就25个基点吗？至于吗？\"至于。因为降息25个基点本身不重要，重要的是它释放的信号：货币宽松，经济要拉升，楼市要托底。如果降息超预期（比如市场预测10个基点三叶草策略，实际降25个基点），市场会沸腾：\"上面要放大招了！\"购房者会加速入场，房东会硬气涨价。但今天，连\"预期管理\"都懒得做了。
这意味着什么？上面不打算\"强刺激\"楼市；房价要靠市场规律止跌，但市场规律很慢；房东的\"等\"策略，彻底失效。
2025年上半年全国50城租售比为1:576，远高于国际合理区间(1:200到1:300)。以北京为例，租售比仅为1.2%，这意味着：一套200万的房产，年租金收入仅2.4万；持有成本(贷款利息、物业费等)远超租金收入；房产正从\"增值资产\"变为\"消耗资产\"。清华大学房地产研究所建议引入\"耐用消费品折旧模型\"：钢筋混凝土结构住宅合理折旧率为2.5%/年，即200万房产每年账面价值减少5万元。若叠加装修折旧，持有期年成本率可达4.5%，远超当前1.2%的租售比年化收益。
楼市最讽刺的是：房价涨时，专家喊\"永远涨\"；房价跌时，专家喊\"马上反弹\"；现在，专家开始喊\"去国外买房\"。一些\"假空头\"打着\"房价要崩\"的旗号，忽悠人去泰国、越南买房，说什么\"国外房产便宜，未来升值空间大\"。但现实是：泰国、越南的法律不健全，买房容易维权难；国外律师费高昂，打官司成本远超国内；这些地方的房产流动性极差，卖都卖不出去。他们不是为你好，是为自己的佣金好。
LPR不降息，对楼市是利空，但对经济未必是坏事。因为这说明：经济没那么差(上半年GDP增速破5%，A股冲上3800点)；上面不打算\"走老路\"(不再靠刺激房价拉经济)；产业升级才是未来(与其\"拆房盖房\"，不如\"招商建厂\")。对房东和购房者来说，别再等\"救市\"了：房东需要合理定价，别硬扛，市场不会给你\"面子\"；购房者应该按需购买，别追高，也别恐慌；投资者必须明白，房子是\"用来住的\"，不是\"用来炒的\"。
LPR不降息，不是终点，而是开始。它标志着：楼市告别\"暴涨暴跌\"；房价回归居住属性；市场靠供需决定，而非政策。那些还在幻想\"房价无脑涨\"的人，会被市场收割；那些还在鼓吹\"国外买房\"的人，会被现实打脸。
楼市没有\"救世主\"，只有\"自救者\"。清醒点，别被割韭菜。您认为当前是购房良机还是观望期？欢迎在评论区分享您的观点。
#民生聚光灯#
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